数据眼看投资‖公司篇——【彩生活】

一、彩生活所处行业简介

1. 当前我国物业行业正处于高速发展期

我国物业管理的概念始于1981年，20世纪80年代初，随着我国改革开放的政策实施，物业管理作为市场经济的产物之一由香港引入。时至今日，我国的物业管理已经步入市场化阶段并已进入高速发展期。

2. 物业的商业模式= 基础 + 增值

物业行业的业务板块可以大致分为：基础物业服务、增值服务两大类。其中，增值服务板块可以细分为对业主增值服务以及对非业主增值服务。

3. 物业管理公司的核心生产要素：在管面积

据中指院物业百强报告中数据显示，2017年，百强企业管理面积均值达0.32亿平，同比增长16.1%。其中规模型企业，TOP10的企业管理面积均值达2.16亿平，同比增长14.6%。 此外，以管理面积计算，百强物业公司中TOP10的市占率由2013年底的4.9%逐步增加到2017年底的11.1%。而TOP100市占率由2013年底的16.3%逐步增加到2017年底的32.4%。

综上数据所述可以发现，管理面积已经成为了评定物业公司的一项重要指标 —— 大型物业公司纷纷加快对管理面积的拓展，收并购井喷。物业管理行业呈现行业集中度不断上升、强者恒强、行业分化的趋势。

4. 物业管理公司的未来增量来源：增值服务

物业管理公司的增值服务主要有：案场服务、工程服务、顾问咨询、空间运营、房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务、养老服务等。

从物业百强报告调研数据中可见，当前增值服务在物业管理公司中收入及利润占比的比重一直在呈现上升趋势。总所周知，物业管理行业有一个根本矛盾点，在不断上涨的物业的刚性成本和难以上涨的物业费矛盾夹击之下，物业管理基础物业服务的净利润率较低。相比之下，可见增值服务的净利润率要显著高于基础物业服务，这也成为了大型物业管理公司迫不及待布局各项增值服务的诱因。

5. 物业管理行业基础物业服务的未来成长空间

2017 年底的存量房面积为242 亿平（2017年住宅占百强面积60%）。随着城镇化进程持续推进，保守估计2021年存量房将达281亿平。若按照住宅占物业管理面积80%计算，其余物业类型的面积在70亿平。若按照住宅2.0 /月/平，其余物业4.3元/月/平的标准估算 (2017年百强：住宅2.3于/月/平 所有项目平均4.36元/月/平)，2021年，基础物业服务的市场将超过1万亿。 由此可见基础物业服务的未来成长空间还是相当可观的。

二、彩生活市场竞争情况分析

第一部分 主营业务简析

1. 彩生活已成功完成从传统物业服务商到社区平台运营商的转型

彩生活成立于2002年，起初其是一家传统物业公司，运营模式是为业主提供基础物业服务。2013年起，彩生活开始尝试以互联网的模式运营其物业管理业务，建立了社区服务平台。

时至今日，彩生活已成功搭建起其物业3.0增值生态圈，成为了一家现代化的社区服务企业，其运用互联网、云技术等现代科技手段，结合本地社区服务，打造了“一网、一中心、一站”的生活服务平台。该平台旨在为业主提供基础物业管理、房屋银行和打理、社区创新O2O、商旅和虚拟服务、社区生活电商、社区连锁经营等一体化的六大类服务，全面辐射业主吃喝玩乐衣食住行等主要生活服务需求。

2. 股权结构

彩生活自2014年上市以来，股权架构稳定，花样年控股集团是彩生活的第一大股东。该公司成立于 1998 年，2009 年在香港上市(1777.HK)。 原为中国领先的物业开放商及物业相关服务供货商，现已成为中国领先的以金融 为驱动、社区服务为平台、开发为工具的金融控股集团，涵盖社区金融服务、彩生活住宅社区服务、地产开发、国际商务物业服务、社区文化旅游、社区商业管 理、社区养老、社区教育产业等八大增值服务领域。

3. 彩生活的商业模式

彩生活的商业模式是以构建平台为基础建立生态服务圈 —— 早在2013年，彩生活就开始着手搭建其“彩之云”平台，旨在以此为流量入口搭建社区服务生态链。目前其物业生态圈服务已经可以覆盖基础物业服务、社区改造及运营、生活服务、商品服务等。除此以外，彩生活还于很多第三方平台合作，为业主提供例如E维修、E租房、太平洋保险等增值服务。

当前，彩生活的增值服务中E 租房、E 维修、E 停车、E 能源、 彩富人生、彩生活住宅已经为公司贡献利润。

4. 彩之云平台 - 一网、一中心、一站的 O2O 平台

“彩之云”的核心是一网、一中心、一站 —— 充分利用互联网的手段建立彩生活呼叫中心，打造一站式的社区服务平台，真正实践彩 生活“把社区服务做到家”的品牌理念。

“彩之云” APP 业务涵盖社区服务的六大核心内容 —— 包括社区服务、O2O 的服务、虚拟服务、商品服务、智能管家、连锁经营等。

彩生活“彩之云”平台的规模优势明显 —— 彩生活平台服务面积超过 9 亿平方米（是行业第二、第三名加总的 1.4 倍），“彩之云”APP 2017年注册用户已达1034万人，其规模优势显著。随着“彩之云”交易规模和用户数量的不断提升，截止至 2017 年“彩之云”平台的交易金额已经达到 76.14 亿。

第二部分 市场竞争力简析

【彩生活市场竞争优势】

1. 业务区域战略布局已成功覆盖中国222个城市及海外国家新加坡

彩生活业务布局全部，覆盖地域广 —— 截止至 2017 年底，彩生活覆盖范围已延伸至中国 222 个城市以及一个海外国家新加坡。迄今为止，彩生活的服务项目已超过908个，服务面积逾8亿平米，并已成功订约管理 2,384 个住宅社区，为 157 个住宅提供顾问服务，并先后与 50 家物业公司达成合作。从地域覆盖情况来看，彩生活已初步形成了以深圳总部为基地辐射至西北、华北、东北、西南、华中、华东、华南等区域的战略布局。

2. 彩生活近年来自管面积扩张显著

彩生活近五年来的自管面积年复合增长率高达63.32%，成长速度飞快 —— 为达到自管面积高速增长之效彩生活采取了内生式增长、外延式扩张和平台合作“三管齐下”的发展战略。截止2017年末，彩生活的总建筑面积已达到 9 亿平米。

此外，彩生活通过平台合作提升自管面积的这一发展战略值得予以一提。因为传统外延式扩张都是以收购、兼并的形式达成的，但是这种重资产的扩张方式难免会给公司的资金带来压力。平台合作模式属于轻资产的扩张战略，可以在减轻公司资金压力的同时达到规模扩张的效果。

彩生活的在管面积要远高于同业竞争者 —— 截止于 2017 年底，公司在管面积达 4.36 亿平方米。

【彩生活同业对比情况】

1. 彩生活在百强物业企业中位列第六位

2. 彩生活在2017中国物业服务百强企业服务规模TOP10中位列第一

3. 2017年彩生活的在管面积增量显著

4. 彩生活的毛利率显著高于同业竞争者

就近三年所公示的财务数据显示，彩生活的整体毛利率、基础物业服务毛利率、增值服务毛利率都显著高于同业竞争者。

5. 彩生活的净利润率也显著高于同业竞争者

三、彩生活财务数据

1. 收入情况

2017年，彩生活实现营业收入16.28亿元，同比增长21.36%。其中物业管理服务收入12.31亿元，同比增长16.3%。
彩生活营业收入在2014 年至 2017 年间年复合增长率高达 61.14%。

2. 增值服务收入情况

增值服务收入中包含了E能源和E停车两大业务。该两项收入贡献业务可圈可点。

E能源旨在帮助业主解决开源节流问题 —— 其主要从事社区能源管理经营管理，为物业提供节水、节点、抄表到家等综合节能解决方案。E能源自主开发了线上的互联网高效工作管理系统，接入综合能源管理平台，实现物联网数据化运维服务，线上缴费、抄表监测等；此外，E能源可以对社区的生活水泵、LED 照明、中央空调等基础设施节能改造，并且节电率基本可以达到50%以上。这些业务等可发展潜力都是巨大的。2017年，E能源已经贡献收入3,240万元，并且已经覆盖了1000个以上社区。

E停车属于全生命周期的停车场运营管理体系 —— 当前我国的汽车保有量已突破3亿量，但车位缺口很大，呈现供不应求的状态。E停车旨在建立停车场设备统一接入协议，构建在专用物联网平台的全移动互联网架构，将车牌识别停车设备系统模块化，专注于面向停车场提 供企业SaaS服务(Software-as-a-Service，软件即服务)大大降低运营、维修管理 费用以及人工成本。截止至2017年11月，E停车已经累计覆盖700多个小区，较2016 年底增长超过100%。2017年全年停车服务贡献收入达1660万元。该业务未来的利润贡献依旧可观。

3. 利润情况

2017年，彩生活实现净利润3.2亿元，同比增长70.76%。

彩生活净利润在2014 年至 2017 年间年复合增长率高达 32.57%，其中增值业务增长显著。增值业务的分布利润占比从2014年的23%增长到了2017年的42.9%，已经成功成为彩生活的第二大利润来源。

4. 彩生活盈利水平呈现上升趋势

四、彩生活未来成长性

万达、开元将助力公司加入高端物业俱乐部

万达、开元将助力公司加入高端物业俱乐部 —— 2015年，公司斥资3.3亿成功收购开元国际的100%股权，2018年2月，彩生活以100%赞成票通过收购议案，收购对价 20.13亿元人民币，估值仅约7倍，预计于2018年中报并表。万象美向超过132个社 区提供物业服务，去年前十个月净利润高达2.35亿，较2016年同期增长约15倍。开元国际、万达物业两者均为包干制物业。目前公司在包干制的平均物业管理费 为2.83元，而万达和开元两家物业管理费均超过3.5元，其中万达物业均价超过5元(含商业物业)。未来万达将有超过4,000万平米的面积注入彩生活管理面积，万象美并表后，彩生活将有更大的增长潜力。并且，以上两个收购项目将弥补彩生活原先定位中低端的劣势，助其步入高端物业领域。

从上述对比数据中可见，跨入高端物业领域，未来将给予彩生活基础物业服务收入很大的增长空间。

五、彩生活盈利预测

六、可比公司估值情况

七、小结

我国的物业管理概念始于1981年，时至今日，物业管理行业已经步入高速发展期。当前物业管理行业已不再仅仅向业主提供基础物业服务，而是逐渐开始向业主和非业主提供更多的增值服务。增值服务的构建对于物业管理的可续长远发展来说至关重要，因为总所周知物业管理行业的诟病在于不断上涨的成本和上涨艰难的物业费之间难寻平衡点，而高利润率的增值服务将会给物业管理行业带来新的光景。

在此推荐关注港股彩生活。其为第一家在港上市的物业管理公司，当前彩生活已成功完成了从传统物业服务商到社区平台运营商的转型。推荐彩生活的理由如下：1）彩生活当前已成功覆盖中国222个城市以及一个海外城市新加坡，其服务项目已超过908个，服务面积逾8亿平米，已成功订约管理2384个住宅社区。彩生活的在管面积近五年来复合增长率高达63.32%，截止2017年末已达9亿平米，在管面积位列行业第一，远高于第二、第三。在管面积是物业管理公司的核心生产要素，彩生活的竞争优势显著。2）物业管理公司未来增量的主要来源为增值服务，彩生活在增值服务方面的布局也可圈可点。其早在2013年就开始布局云平台，时至今日，彩生活的云平台注册用户已达1034万人，2017年末交易金额已达76.14亿元。3）增值服务业务中，E能源踩点“开源节流”，未来发展可续性强；E停车贯穿停车场运营管理体系全生命周期，未来利润贡献可观。除此以外，彩生活还孵化了很多云平台项目，未来可期。4）较同业竞争对手相比：彩生活在百强物业企业中位列第六位；在2017中国服务百强企业服务规模中位列第一位；整体毛利率、基础物业服务毛利率、增值服务毛利率、净利润率皆显著高于同业竞争者。

财务方面：1）彩生活营业收入在2014 年至 2017 年间年复合增长率高达 61.14%。2）净利润在2014 年至 2017 年间年复合增长率高达 32.57%，其中增值业务增长显著。3）盈利水平ROE呈现上升趋势。

未来成长性方面：关注彩生活所收购的万达和开元，这两个收购项目将助彩生活步入高端物业领域，以补其原先定位中低端在基础物业服务中的发展劣势。高端物业和中低端物业物业管理费差价较大，因此，步入高端物业领域将给彩生活基础物业服务收入带来很可观的增长。